DES SYNDICS BÉNEVOLES TRES GÊNANTS

Le projet de loi déposé le 9 janvier par Monsieur Rudy SALLES, Vice-président de la Chambre des Députés entend limiter la possibilité d’exercice du syndic bénévole.

Pour Monsieur SALLES : "Le syndic non professionnel échappe, en règle générale, aux diverses obligations légales du professionnel et particulièrement à celles résultant des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet ». De toute évidence, il n’offre pas aux copropriétaires les mêmes garanties que le syndic professionnel. C’est pourquoi, je propose de modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de protéger chaque copropriétaire d’une gestion défectueuse de son bien."

lettre au député

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voici la longue lettre de l’ARC adressée au rédacteur de ce bien discutable projet de loi.

Monsieur Rudy SALLES

Député

31 avenue Jean Médecin

06000 Nice

Paris, le 23 janvier 2009

Monsieur le Député,

Vous venez de déposer un projet de loi destiné - est-il précisé dans les motifs - à protéger les copropriétaires de la « gestion défectueuse » de leurs biens par des syndics « bénévoles ».

En tant que principale association de conseils syndicaux et de syndics « bénévoles » de ce pays - et pour cette raison l’un des douze membres permanents de la CRC (Commission Relative à la Copropriété) qui ne compte que deux autres associations nationales représentatives - nous souhaiterions :

- vous poser quelques questions ;

- vous apporter certains éclairages.

1. Sans doute n’avez-vous pas évalué à sa juste mesure combien les propos liminaires de votre projet pouvaient constituer des propos gravement blessants et offensants pour les milliers de syndics « bénévoles » qui assurent la gestion de leur immeuble avec dévouement, et surtout efficacité, ainsi que tous les copropriétaires qui, démocratiquement, les élisent chaque année.

Il est, en effet, de notoriété désormais publique que les copropriétés gérées par des syndics « bénévoles » :

o supportent des charges d’environ 30 % inférieures à celles gérées par des syndics professionnels ;

o sont le plus souvent mieux entretenues, en raison précisément de ce mode de gestion adapté qui, d’une part, est une gestion de proximité, d’autre part respecte en tous points les principes d’une gestion dite « en bon père de famille ».

Nous pourrions vous citer une abondante bibliographie à ce sujet, et nous nous permettons simplement de vous renvoyer au dossier consacré à ce sujet par le mensuel Le Revenu du mois de janvier 2009.

Nous osons néanmoins espérer que vos propos reposent sur des enquêtes, des chiffres, de témoignages nombreux, des faits contrôlables.

Ce sont ces éléments que nous nous permettons de vous demander de bien vouloir nous communiquer, en espérant que vous nous permettrez également de vérifier ces sources très éloignées des pratiques constatées par notre association et ses dirigeants nationaux et locaux.

2. En effet, contrairement à ce que vous laissez entendre, la gestion assurée par un syndic « bénévole » est un système de gestion très sécurisé :

o d’abord rappelons que la loi oblige les syndics non professionnels à ouvrir un vrai compte séparé sans dérogation possible (contrairement aux syndics professionnels), ce qui est la meilleure des garanties ;

o ensuite précisons que l’ARC, comme toutes les associations de copropriétaires, a négocié une assurance de responsabilité civile pour ses adhérents syndics « bénévoles » qui est aussi performante (et même plus, parce qu’il n’y a que très peu de franchises) que celle des professionnels ;

o enfin il faut insister sur le fait qu’aucun syndic « bénévole » n’est jamais « parti avec les fonds de la copropriété » (comme cela arrive pourtant trop souvent avec des syndics professionnels), ceci pour deux raisons toutes simples : non seulement les syndics « bénévoles » qui se risqueraient à ces extrémités s’exposeraient à de graves sanctions pénales, mais ils risqueraient aussi la « saisie » de leurs lots, ce qui reste la « garantie » la plus dissuasive.

3. Vous évoquez par ailleurs - à titre de comparaison - la garantie que représenteraient les dispositions qui s’appliquent aux syndics professionnels.

Si vous parlez de « garantie des fonds mandants », nous pensons que vous avez été très mal renseigné, et vous invitons pour cela à lire tous les articles - sur notre site Internet - qui concernent des affaires récentes de syndics professionnels ayant détourné des fonds, sans que les copropriétés lésées ne soient JAMAIS indemnisées [affaire GMG – HERMABESSIERE, affaire IBS – IMMOBILIER, affaire IMMOBILIERE SAINT-SEBASTIEN, etc.]

Nous vous invitons à lire plus particulièrement, le récit très détaillé que nous faisons dans un article récent de ces problèmes et de la mise en cause de la garantie accordée par les établissements LLOYD’S aux syndics professionnels.

Quant à l’assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire, là encore elle ne joue soit :

o qu’après des procédures judiciaires très longues et coûteuses pour les syndicats de copropriétaires;

o que partiellement, en raison le plus souvent du vote du quitus, dont le principe est imposé par tous les syndics.

Nous espérons que toutes ces précisions vous permettront, en tant que qu’élu de la Nation d’avoir une vision de ces problèmes plus conforme à la réalité.

Dans l’attente des réponses aux questions que nous formulons au nom des milliers de syndics « bénévoles » et des centaines de milliers de copropriétaires qui ont élu ces syndics de façon démocratique, et dans l’espoir que vous pourrez désormais, en priorité, vous pencher sur les problèmes réels que posent de nombreux syndics professionnels aux copropriétaires, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Député, l’expression de nos salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER

Le Président ».